深圳楼市仍处于调控“余震”的冲击中。半年多来，开发商不断调整营销策略，消费者也在调整中观望。
楼市呈现两个极端：一是跟风降价，今年初万科牵头降价，金地、中海纷纷效仿，聪明的中小开发商迅速跟风降价，部分供求定位相对准确的项目，经过数月力挽狂澜，其销售业绩终于冲破50%以上。除此之外，不少“高开低走”的项目，还要应对业主因降价隐患带来的变相“维权”。
二是力挺高价。不少开发商想鱼和熊掌兼得，存在侥幸心理，认为持续上涨的房价，不可能出现“一夜”间颠覆。于是力挺牛市顺延下来的泡沫“高价”。个别高层项目的顶层，甚至飚高到10万元／平方米的高价。深圳消费者抗风险能力高于其他一般城市的置业者，“买涨不买跌”的消费心态早就形成，因此这些高价项目还是抗不住大势，销售基本停滞。
去年已经有很多项目积压存量，加上今年市场的强劲供应。目前，深圳楼市的供应量高达5万套以上。按照现在“蜗牛”式的销售速度，销售时间将长达两年以上。销售激烈竞争区主要集中在后海、宝安、龙华等区域。
不难想象，即使是中国地产老大万科，今年采取的营销策略也是“斩仓销售”，中小开发商根本无力承受在高量供应环境中的挤兑。更严重的是，非实力型开发商均采用银行“巨额”信贷维持项目开发，而银行信贷的周期是12年，众多项目开发与银行信贷为同一周期，销售回款的压力可见一斑。在市场疲软、银行催债的双重压力下，开发商不得不再次低头。因此近日深圳出现的“关外破5，关内破8”房价残局，是市场多方面重压的必然结果。
综上所述，楼市供应量日趋加大，买家观望依然浓烈，销售速度缓慢，银行信贷压力重重，在诸多因素作用下，深圳中低端项目的售价将继续下滑，局部地区极有可能回到5年前理性利润的时代。(作者系兰江地产副总裁)
